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            年報快讀|佳兆業集團:提速控質成效明顯 2020年赴千億之約

            来源:     添加时间:2020-06-21

            3月31日晚間,佳兆業集團(01638.HK)發佈2019年業績公告。

            2019年,不僅是佳兆業集團上市十周年,也是提速控質、鞏固各項業績的第二年——在公司完成年度銷售目標的同時,實現瞭盈利的穩步增長。更為重要的是,佳兆業集團憑借自身的資源稟賦,構築瞭未來發展的護城河。

            高均價助力 銷售規模衛生穩步增長 

            繼2018年超額完成銷售目標之後,佳兆業集團在2019年再次成功履約。期內,佳兆業集團實現權益食品銷售額881.2億元,同比增長25.8%,完成年度銷售目標的100.7%。同時,實現已售建築總面積464.2萬平方米,同比增長21.0%;銷售均價達每平方米18983元,同比增長4.0%。

            不難發現,較高的平均售價是佳兆業集團銷售增長的重要因素之一。早在2017年,佳兆業集團的銷售均價以22%的高增長率提升至每平方米16048元;2018年其增長勢頭得以延續,提升14%至每平方米18261元;直到2019年實現每平方米近19000元的高均價。

            銷售均價連續三年提升的奧秘,離不開佳兆業集團的佈局策略。

            從銷售區域來看,期內佳兆業集團在珠三角區域的銷售額與銷售面積均占據絕對優勢,貢獻比例分別為60.9%與39.4%。同時,由於在該區域內重點佈局廣東、深圳等一線城市,佳兆業衛生集團在珠三角區域的銷售均價高達每平方米29296元,對其整體平均售價起到瞭極大的推動作用。

            從城市能級來看,一線城市對佳兆業集團的合約銷售額貢獻為43%,重點二線城市的貢獻占比47%,三線城市的貢獻率約為10%。可以說,佳兆業集團專註一線及重點二線城市的投資發展策略,為銷售均價的提升奠定瞭基礎。

            展望2020年,佳兆業集團將銷售目標定為1000億元,較2019年的銷售額提升13.香港黃色電影 5%,繼續保持規模之上的穩健增長。同時,佳兆業集團今年的整體可售資源約1800億元,這意味著,公司隻要達到56%的去化率,即可完成千億之約。值得註意的是,佳兆業集團今年的去化率目標與前兩年保持一致,顯示出公司高銷售均價的穩定性。

            毛利有望彎道超車 歸母凈利潤大增67%

            受益於近年來銷售規模穩步增長,佳兆業集團期內的多項盈利指標均有所提升。

            期內,佳兆業集團實現營業收入480.2億元,同比增長24.1%;實現毛利138.3億元,同比增長24.3%;毛利率為28.8%,與去年一致,維持在合理區間之內。

            當下,房地產行業面臨毛利下行的較大壓力,很多規模房企將未來的毛利率目標設定在25%-30%之間。可以預見,在土地成本鎖定的情況下,佳兆業集團若繼續保持較高的銷售均價,其未來的毛利率也會具備較大的成長潛力,並由此實現彎道超車。

            此外,佳兆業集團在期內實現凈利潤41.6億元,同比增長26.4%;歸屬於母公司股東的凈利潤同比大幅增長67.1%至45.9億元,盈利能力持續提升。

            債務結構日趨合理 凈負債率連降三年 

            說完提速,再看控質。

            在提速控質首次實施的2018年,佳兆業集團的凈負債率同比下降瞭64個百分點至236%,一舉實現瞭將凈負債率降至300%以下的年度目標。

            2019年,佳兆業集團持續發力,凈負債率降至144%,直線下降近92個百分點,成功將凈負債率控制在200%以內,並連續三年實現瞭凈負債率的下降。

            上述成效得益於佳兆業集團對有息負債規模的控制。截至期末,佳兆業集團的有息負債總額約1172.0億元,占總負債的比例也由期初的56.4%下降至54.5%。

            在有息負債中,短期負債約為318.9億元,長期負債約為853.0億元。經過對短期債務有所轉化,長短債比高達2.67,意味著佳兆業集團同時擁有較為合理的負債結構與平滑的償債曲線。

            同時,佳兆業集團還加強瞭流動性管理。在進行多筆融資的同時,通過要約收購及回購等方式,合計購回約7.4億美元短期優先票據,以積極的態度進行債務管理。

            值得一提的是,佳兆業集團在年內新增瞭ABS融資渠道,通過長租公寓及船運客票業務等資產成功發行26億元的ABS產品,票面利率介於5.4%-7.5%,年期在1-4年之間。

             基於此,佳兆業集團的期末現金較期初大幅增加61%至369.8億元。經計算可安全知,衛生佳兆業集團的現金短債比大於1,短期償債能力向好。

            持續深耕大灣區 舊改貢獻超30%

            作為公司未來“提速”的重要保障,佳兆業集團在土地儲備方面積極補倉。期內,佳兆業集團合計新增項目30個,土儲面積約412萬平方米,權益代價約為272.1億元,占年度銷售額的30.9%。按新增權益土儲計算,佳兆業集團在大灣區的新增土儲占總新增土儲的53%,華中及長三角區域分別占22%及13%。從城市能級來看,佳兆業集團在一線城市的新增土儲占總新增土儲的41%。

            截至2019年年底,佳兆業集團在全國48個城市擁有176個項目,土儲面積達2680萬平方米,其中約有80%位於一線城市及重點二線城市。若按土儲貨值計算,在佳兆業集團5300億元的土儲貨值中,大灣區約占66%,深圳約占33%。

            不難看出,佳兆業集團持續貫徹將大灣區作為重點深耕區域、佈局一線及重點二線城市的總體策略。這些區域較快的經濟增速與廣闊的市場,有利於佳兆業集團未來的去化與盈利。同時,新增土儲每平方米6609元,其較低的土地成本也將為佳兆業集團帶來更大的利潤空間。

            此外,佳兆業集團還擁有另一大利器——城市更新。據佳兆業集團管理層在業績會上介紹,目前,城市更新對公司的貢獻比率已經超過瞭30%,未來將成為公司越來越重要的貢獻渠道。

            期內,佳兆業集團迎來瞭舊改土地供應的集中釋放,包括6個深圳項目、1個上海項目及1個惠州項目,鎖定可售貨值約350億元。同時,城市更新團隊新投貨項目達19個,舊改土地儲備占地面積同比增長約33%。

            目前,佳兆業集團的舊改項目總數達147個,總占地面積近4000萬平方米,預計貨值2.5萬億元食品。公司在大灣區的舊改占地面積比例約為99%,其中深圳占27衛生%,廣州占36%,中山占22%。

            作為國內首傢成立城市更新集團的房企,佳兆業集團是外界眼中的“大灣區舊改第一龍頭”。對佳兆業集團而言,舊改項目既是重要的土地獲取方式,也是貫徹深耕大灣區戰略的重要舉措之一,不僅迎合瞭大灣區較為旺盛的舊改需求與相關政策,也帶來瞭更為長遠的穩定收益。

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